よくある相談

Q

土地活用は駐車場での収入と賃貸に出した収入で税金は変わってきますか?

月極め駐車場と看板で土地活用をしています。年々駐車場の解除を申し出る人が増え、月極めの駐車場と看板掲出料の収入が減る一方です。
駐車場+看板掲出料の年間の収入が例えば360万だとします。
駐車場と看板収入は将来性がないのでやめてしまい、ある企業に土地を貸してその年間の収入が同じ360万だとしたら、手元に入ってくる収入は同じでも税金は違ってきたりするのでしょうか?

A

基本的には、どちらも大差ありません。

「駐車場+看板掲出料」も「企業に土地を貸す」のも不動産所得であることには変わりなく、その際の必要経費も固定資産税+アスファルト等整地した場合にかかる減価償却費+α程度です。
どちらにするかについては、詳しくはご相談ください。土地状況によって活用方法は異なります。

Q

土地活用に付いてお伺いしたいです。

国道に面して200坪ほどの土地があるのですが
どのように活用したらよいか悩んでいます。
1:マンション、アパート2:店舗3:売却 今の時代底値です。
店舗は200坪だと狭いのでコンビニくらいでしょうか?
いずれも自分が経営するつもりは有りません。このままだと3の売却の方向になりそうです。
しかし、この不況で20年前の土地価格での売却となりなんか悔しい+先祖の土地を手放すのかという気持ちです。
また店舗の場合の契約は一般に何年契約でしょうか?自分で建てて貸すという事になるかと思いますが、その場合、家賃収入と返済で月々どのくらいの黒字になるのでしょうか?
なにか良い方法後伝授願います。

A

賃貸ビルやマンションを建てる場合。

建設費用を銀行から借りるとします。金利3%で30年支払の場合
元利均等で返済は借入額に対して毎年約5%になります。
一方建設費用に対して賃料収入の比率を利回りといいます。
利回りが10%(例えば建築費用1億に対して年間の賃料が1千万)の場合、経費率(税金や管理・保守費などなど)を2%程度とすると

 あなたの手許には、毎年
 3% = 10%(収入)-5%(返済)-2%(経費) が残ります。

元の投資が1億なら毎年300万の収入、2億なら600万の収入ということになります。
以上が基本的な考えかたですが、投資額が大きければ収入が大きくなるという訳ではありませんので、その場所の事情を勘案する必要があります。
大事なことは、その場所に賃貸の需要があるのかどうかを見極める
ことと、どの程度に借金なら耐えられるのかを見極めることです。



駐車場や定期借地で貸す場合

設備投資がほとんどいりませんから、リスクはありません。
ただし、収入もそれに見合った地代に近いものでしかありません。
また、駐車場の場合更地の土地所有になりますから固定資産税は高いままとなります(今も更地なら変わりませんが)
大手のコンビニや外食に貸せるのであれば、リスクも少ないですし定期が終了すれば更地で返ってきますし、面倒なことが嫌であればそういうのが一番楽だと思います。

Q

土地活用の方法についてアパート経営というのはどうなんでしょうか?

田舎の両親が持っている土地を、ある企業が貸して欲しいと言ってきています。
建物(アパート)をこちらで建てて(施工等は先方がしてくれるそうです)
30年契約で貸す、30年たったら更地にして返してくれるんだそうです。田舎で需要があるのか、30年契約という、両親には死後の世界かもしれないくらい先のことで、きちんと利益があがって、損をしないようにしてくれるのか心配です

A

場所がわからないのでなんとも難しいのですが、企業は信頼のできる先でしょうか?途中で契約解除されることもあると考えるべきです。30年も経てばいくら丈夫な建物でも悪くなります。

信頼できる企業であれば中途解約の際の違約金で残額返済出来る様に契約をすべきであると思います。
常識的には30年もの長期で一括借り上げをする企業は無いでしょうね、さらに都会でもアパートローンは10年が限度です。